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Bailleurs & propriétaires

Les statuts LMP et LMNP

Table des matières

Un propriétaire peut mettre en location son logement en meublé. Le propriétaire sera « loueur de meublé ». Toutefois, les statuts juridiques dont bénéficient les bailleurs peuvent être d’ordre du Loueur de Meublé Non-Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP). Par ailleurs, ces statuts dépendent du montant des recettes locatives encaissées. 

Cependant, pour bénéficier du statut de LMP ou de celui de LMNP, le logement doit être entièrement meublé. Ce dernier doit comporter une liste d’équipements obligatoire.

Le logement meublé doit absolument comporter tous les équipements suivants 

  • des étagères de rangement,
  • du matériel d’entretien ménager,
  • des plaques de cuisson,
  • un four ou un micro-ondes,
  • les ustensiles de cuisine,
  • la vaisselle nécessaire,
  • une literie avec couette ou couverture,
  • une table avec les chaises,
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
  • des luminaires,
  • un réfrigérateur et un congélateur,

Le loueur meublé non-professionnel (LMNP)

Le loueur meublé non professionnel peut mettre en location les logements meublés lui appartenant.
Tout d’abord, les recettes locatives doivent être inférieures à un montant de 23 000 euros TTC par an, et ces mêmes recettes ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activités liés au foyer fiscal d’appartenance. 
Le propriétaire peut louer en LMNP un ou plusieurs de ses bien. De fait, il peut faire de la location meublés à l’année, ou de la location saisonnière. En revanche, si le logement ne remplit pas certaines conditions, le bailleur prendra le statut de loueur de meublé professionnel.

Pour bénéficier du statut de LMNP il faut see déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce en complétant un formulaire Cerfa pour obtenir un numéro de SIRET. Pour la location meublé de tourisme, le bailleur doit effectuer une déclaration en mairie, à l’aide du formulaire Cerfa n° 14004. 

Le bien loué en meublé peut être soumis à la TVA. Le bailleur peut proposer des services ajoutés à la location meublée, seulement s’il propose 3 des 4 prestations suivantes

  • le petit déjeuner,
  • le nettoyage quotidien des locaux,
  • la fourniture du linge,
  • la réception de la clientèle.

La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux, soit sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. 

Le régime micro BIC

Ce sont les bénéfices réalisés par des personnes physique qui exercent une activité industrielle commerciale ou artisanale. Un abattement de 50% est appliqué sur les loyers, ce qui fait que seulement une moitié de ces recettes est imposé à l’impôt sur le revenu. 

Le régime réel

Le bailleur non professionnel (loueur en LMNP) peut opter pour être sous le régime réel. Avec ce régime, le bailleur peut déduire l’ensemble de ses charges locatives engagées pour le logement. Cependant, il doit impérativement en faire la demande à l’administration fiscale. 
Les charges locatives engagées peuvent être d’ordre : 

  • Dépenses d’entretien,
  • Travaux, 
  • Intérêts d’emprunt,
  • Frais de gestion, 
  • Taxe foncière,
  • Frais de notaire ou d’expert-comptable. 

Le régime réel peut prendre en compte l’amortissement des meubles ou tout autres équipements. En effet, cet amortissement se fait sur un délais de 5 à 10 ans et concerne tous les équipements utilisés pour meublé le logement. C’est une déduction située entre 10% et 20%.

Le loueur meublé professionnel (LMP)

Les loueurs en meublés professionnel (LMP) ont une activité commerciale qui peut être exercée à titre professionnel, ils peuvent exercer en société ou non. Toutefois, les locaux loués en meublés doivent comporter tous les éléments mobiliers et équipements indispensable mentionnés plus haut pour une occupation normale du locataire. 

Les deux conditions pour bénéficier du statut LMP

  • L’ensemble des recettes annuelles (loyers + charges) de l’ensemble des membres doivent dépasser les 23 000€ à l’année, 
  • Les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus de l’activité du foyer fiscal. Les salaires et les autres régimes BIC font partie du foyer fiscal. 

Le bailleur sera considéré comme loueur en meublé non-professionnel si l’une de ces conditions n’est pas remplie.

La location saisonnière doit être exercée à titre professionnelle, 

A savoir : L’activité de chambre d’hôtes, avec des prestations de services relèves du régime fiscal de la para-hotellerie et non du celui de la location meublée.  

Au niveau du régime fiscal, la location en meublé, n’exerçant pas de prestations, n’est pas assujettie à la TVA.

Déclaration aux impôts

Les locations de logements en meublé professionnel doivent être déclarés sous l’un des trois régimes suivants : 

  • impôt sur le revenu (IR)  ou dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
     Pour l’IR, les revenus tirés d’une activité de location meublée occasionnelle ou habituelle, consentie directement ou indirectement relèvent des BIC.
  • Impôt société (IS)
  • Micro entreprise, le chiffre d’affaire HT ne dépasse pas les 170 000€ pour les logements meublés classés et 70 000€ pour les meublés non classés. 

Comme il s’agit d’une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition, au niveau fiscal, certaines charges peuvent être déduites.

Régime réel : Le bailleur non professionnel (loueur en LMNP) peut opter pour être sous le régime réel. Avec ce régime, le bailleur peut déduire l’ensemble de ses charges locatives engagées pour le logement. Pour ce faire, il doit en faire la demande à l’administration fiscale. 

Les charges locatives engagées peuvent être :

  • Dépenses d’entretien,
  • Travaux, 
  • Intérêts d’emprunt,
  • Frais de gestion, 
  • Taxe foncière,
  • Frais d’établissement (frais de notaire, frais dues à la constitution de la société)

Le régime réel prend en compte l’amortissement des meubles et les équipements dans un délais de 5 à 10 ans. Tous les équipements utilisés pour meublé le logement. Cela permet chaque années une déduction entre 10% et 20% selon leur prix. 

En fonction de la durée réelle de détention du local, les locaux peuvent bénéficier d’un amortissement. A savoir que le prix d’achat ne constitue pas une charge déductible. Le prix du bien peut être déductible de 2% chaque années pendant une période de 50 ans. 

Une déduction de déficits peut se faire sans limitation de montant sur le revenu global. Les déficits créés avant le démarrage de la location meublés ; déduction par tiers sur le revenu des 3 premières années de la location. Cela marche si le bailleur devient LMP l’année de livraison de l’immeuble. 

Il y a exonération totale si l’activité à plus de 5 ans et qu’au cours des 2 années précédentes, les recettes locatives sont inférieures à 90 000€ HT. L’exonération sera partielle si les recettes sont supérieures à 90 000€ et inférieurs à 126 000 € HT. 

Impôts pour les locaux loués meublés

  • La taxe foncière, 
  • La cotisation foncière des entreprises (CFE). Pas d’impôts locaux si le logement loué en meublé se situe dans l’habitation principale du bailleur. 
  • Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffre d’affaire est supérieur à 500 000 €. 

Pour conclure, le bailleur bénéficiant d’un régime LMNP ou LMP doit automatiquement avoir un logement meublé. La location peut se faire à l’année ou à des périodes définies par le propriétaire. Le bail mobilité permet au bailleur de louer son bien à la période souhaitée. Le régime réel et le régime micro BIC sont les 2 statuts proposés. Ils sont en fonction des revenus du bailleurs ou de son foyer fiscal.

Faites attention à la catégorie dans laquelle vous devez déclarer vos impôts. Vous pouvez aussi déduire vos impôts en créant du déficit ou en amortissant les équipements et meubles que vous avez achetés pour meubler votre logement.